Все о переуступке недвижимости в новом доме

На данный момент существует масса вариантов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — способ покупки жилья в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

В случае приобретения недвижимости в новостройке на условиях цессии, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Именно это лицо продаёт своё право требования квартиры от девелопера. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления 2-х стороннего договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не выполнены денежные обязательства (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена переуступка квартиры?

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи переуступки застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на незавершенный объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, которые не достигли 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, передающего Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт переуступку?

Купить недвижимость в новом доме по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими являются люди либо компании или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как приобретали недвижимость с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают организации партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: подготовительные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью построенных квадратных метров.
• Собственники, купившие недвижимость для своих нужд, но решившие продать имущество.

Кто может приобрести новостройку по переуступке прав?

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, причинами приобретения недвижимости по переуступке служат:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору переуступки связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям приобрести эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

Чтобы зарегистрировать переуступку по законам, стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• Если продавец недвижимости в браке, необходимо оформить согласие на продажу в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Все переуступки спб